Зачем нужен ипотечный брокер?

20.09.2011 г.

Ипотечный брокер – профессия для России новая. Тем не менее, попытаться дать ей определение можно. Ипотечный (или кредитный) брокер – это своего рода посредник между всеми участниками ипотечной сделки, в которую входят банк, страховая и оценочная компании, агентство недвижимости, нотариус, государственный регистратор и клиент. Основная задача ипотечного брокера – защитить интересы клиента, начиная от выбора ипотечной программы и заканчивая моментом получения ключей от квартиры.

Услугами ипотечного брокера сейчас пользуются те, у кого не хватает времени на самостоятельный сбор документов для получения кредита, либо проблемные заемщики. Однако, все больше клиентов понимают, что, имея выбор из нескольких банков и программ, можно получить кредит на более выгодных для себя условиях. Конечно же, вы можете прийти сразу в банк. Этот вариант был очень удобен, если бы количество банков, как в былые времена, ограничивалось одним или двумя. Сейчас количество банков измеряется десятками, а предлагаемые ими программы кредитования – сотнями. Кроме того, сами схемы кредитования меняются ежедневно. Разумеется, это не мешает получить ипотечный кредит, но насколько он выгоден, удобен и будет отвечать вашим возможностям в будущем, в банке не скажут. Закона об ипотечном брокере пока не существует, но эта деятельность регламентируется законом об ипотеке и Гражданским кодексом. Хотя в сознании потенциального заемщика все еще существует некоторый барьер – зачем платить посредникам, когда можно обратиться в банк напрямую – услуги ипотечного брокера становятся все более востребованным у населения.

Одна из важнейших задач ипотечного брокера – проконсультировать клиента не только по вопросу выбора ипотечной программы, но и по вопросу подбора квартиры. Каждый банк выдвигает свои требования к закладываемым объектам недвижимости, которые в рекламных проспектах обычно не указываются. Поэтому у потенциального заемщика есть два варианта: либо выбрать оптимальную для себя ипотечную программу, либо банк под квартиру какую он хочет. Профессиональный ипотечный брокер в первой беседе способен определить наиболее подходящий ипотечный продукт, а в дальнейшем организовать и ускорить рассмотрение вопроса кредитования заемщика, подготовить и провести сделку. Поэтому, для тех, кто желает приобрести жилье по наиболее оптимальной схеме и ценит время, обращение к ипотечному брокеру является разумным решением.

Во время работы с потенциальными заемщиками приходится сталкиваться с некоторыми заблуждениями клиентов.

Заблуждение 1. Любой желающий может получить ипотечный кредит на любую сумму.

Получит или не получит потенциальный заемщик кредит, зависит от того, как банк оценит его кредитоспособность. Необходимо знать некоторые детали, чтобы банк воспринял вас как выгодного клиента.

Прежде всего, необходимо выяснить, в какой форме работодатель готов подтвердить ваш заработок. Большинство банков предпочитают работать со справкой формы 2НДФЛ, отражающей реальный размер заработной платы. К сожалению, не все работодатели готовы предоставить вам такую справку. Существуют банки и другие кредитные организации, которые предложат заполнить справку по своей форме. Если же ваша компания не расположена предоставлять информацию о реальном размере заработной платы своих сотрудников можно поискать «лояльный» банк, который может согласиться на иное подтверждение доходов. К таким доходам могут относиться доходы от предпринимательской деятельности, доходы по депозитам, ценным бумагам, рентные платежи и т.д. Также можно приложить любые дипломы, сертификаты о повышении квалификации, научные и бизнес-проекты. Любая подобная информация будет характеризовать вас как более интересного клиента для банка.

Заблуждение 2. Мне могут сделать справку с любой необходимой заработной платой.

В настоящее время появились «организации», предлагающие услуги по фабрикации справок о доходах. Конечно же, в ряде случаев такая справка может «пройти» в банке. В будущем, эти клиенты окажутся в ситуации дефолта и на многие годы вперед не смогут пользоваться никакими кредитами. И будут недобрым словом вспоминать тех, кто легко помог оформить документы. Подумайте, может быть, лучше синица в руках, чем журавль в небе!

Заблуждение 3. Возьму кредит и куплю себе именно ту квартиру, о которой мечтал.

Найти недвижимость, подходящую требованиям банка, страховой компании достаточно сложно. Большинство банков предпочитают «идеальные квартиры» (находящиеся в доме с процентом физического износа не более 40, не имеющие самовольных несогласованных перепланировок, не имеющих в числе собственников несовершеннолетних детей и т. д.). В таких случаях вероятно увеличении процентной ставки, страховки или вообще будет отказано в кредите. И вам придется подыскивать другой вариант.

Заблуждение 4. Сначала надо выбрать банк и пройти кредитный комитет, а потом подбирать себе жилье.

Такое утверждение не всегда верно. Есть случаи, когда банк не кредитует выбранное вами жилье (например, не работает с новостройками, с частными домами или коттеджами и т. д.). Кредитный комитет вы прошли, заплатили банку некоторую сумму за рассмотрение заявки, и, возможно, внесли аванс за понравившееся жилье, а банк вам отказал. Приходится либо подбирать новое жилье, либо менять банк. Вы теряете деньги и время. Оформлять кредит и подбирать жилье необходимо параллельно. С таким подбором вам может помочь квалифицированный ипотечный брокер или риэлтор.

Заблуждение 5. Только заемщик имеет право выбора банка или кредитной организации, продавцу квартиры главное получить деньги.

Такое утверждение верно отчасти. Если при продаже квартиры основной задачей продавца является получение денег (так называемая чистая продажа), то, скорее всего, ему не особо важно где будет оформлен кредит. Но, как правило, у продавца целью продажи квартиры является улучшение жилищных условий, т. е. после продажи своей квартиры он будет приобретать другую (такие сделки называются альтернативой или обменным вариантом). В этом случае продавцу крайне важно, когда им будут получены деньги и на каких условиях. Ведь он имеет обязательства по покупке другого жилья. Иногда складываются длинные «цепочки» сделок из квартир, в которых есть две-три ипотеки. Здесь имеет важное значение профессионализм всех участников рынка недвижимости. И не учитывать мнение и ситуацию продавца нельзя. К сожалению, банки не имеют полной картины сделок. Только грамотные ипотечные брокеры и риэлторы способны довести сделки до конца. Помните, покупатель и продавец квартиры полноправные участники сделки.

Заблуждение 6. Не важно кто поможет оформить кредит. Условия одинаковые и главное выбрать где дешевле.

Зачастую риэлторские компании работают с каким-то одним или двумя банками или кредитными организациями. Банки перечисляют им небольшой процент. Поэтому, у вас не будет полной картины по условиям ипотечного кредитования. Только ипотечный брокер, сотрудничающий со всеми банками и кредитными организациями, способен дать вам полную картину рынка ипотеки и подобрать самый подходящий вариант. И есть вероятность, что заплатив небольшую сумму за услуги неграмотного риэлтора, вы значительно переплатите по процентам или заплатите высокую комиссию банку.

Безусловно, все заблуждения нельзя свести к вышеперечисленным шести. Их намного больше. Брокерский центр ипотечного кредитования агентства недвижимости Осипова И.Н. совместно с партнерами разработал и активно реализует программу «одного окна». Данная программа позволяет продавцам и покупателям квартир, потенциальным заемщикам решить все вопросы по продаже, приобретению недвижимости, получению ипотечного кредита в одном месте. Существует несколько направлений по реализации данной программы в зависимости от ситуации клиента.

Направление 1. Вы имеете намерение приобрести жилье и у вас есть достаточно средств для оформления кредита.

Направление 2. У вас необходимость улучшить жилищные условия, имеется квартира в собственности и недостаточно средств для оформления кредита, но нет накоплений для внесения первоначального взноса.

Направление3. Вам необходимо разъехаться с родителями или детьми, имеется квартира в собственности, которую нужно разменять на несколько квартир с привлечением ипотечного кредита.

Направление 4. У вас есть квартира в собственности, нет первоначального взноса, и есть необходимость покупки еще одной квартиры с привлечением ипотечного кредита.

Направление 5. Вы переезжаете из одного города в другой, с продажей квартиры и покупкой другой с привлечением ипотечного кредита.

Направление 6. Вы купили квартиру и вам необходимо сделать в ней ремонт, но недостаточно средств для этого.

Направление 7. Вы хотите приобрести коммерческую недвижимость в лизинг или при помощи ипотечного кредита.

Направление 8. У вас есть старая квартира, есть или нет накоплений на первоначальный взнос, достаточная заработная плата. Вы приобретаете новую квартиру с использованием ипотечного кредита, с последующей продажей старой и гашением кредита. Существуют и другие направления.

Сотрудники центра, совместно с риэлторами агентства недвижимости Осипова И.Н., банками-партнерами и другими участниками рынка недвижимости выполнят всю работу за вас. Вам необходимо только рассказать вашу ситуацию, предоставить небольшой перечень необходимых документов и ждать, когда вас пригласят на сделку.

Программа «одного окна» удобна, во-первых, для клиентов. Нет необходимости посещать разные организации, терять время, разбираться в тонкостях продажи, покупки жилья, выдачи кредитов, готовить документы и т. пр. Клиент знает только одного специалиста с которым работает и который информирует о ходе выполнения поручения, консультирует, отвечает на вопросы.

Во-вторых, данная программа удобна для банков и кредитных организаций. Специалисты центра рассчитывают возможность получения кредита, проводят первичный андеррайтинг, готовят полный пакет документов, необходимый банку. Информацию по условиям кредитования специалисты центра черпают непосредственно у банка из соответствующих договоров с ним, поэтому гарантия выдачи кредита почти стопроцентная. Банк получает полный пакет документов, сокращаются сроки рассмотрения заявки и, следовательно, сроки выдачи кредита.

Таким образом, рассматривая возможности продажи, покупки квартиры по ипотеке, необходимо отдавать себе отчет в том, что справиться без помощи специалиста довольно сложно. А для того, чтобы операция прошла гладко от самого начала и до конца, благополучно завершившись вашим переездом на новую жилплощадь, логичнее обращаться за помощью профессионалов рынка недвижимости.

Директор брокерского центра ипотечного кредитования агентства недвижимости Осипова И.Н. Неупокоева Ю.И.

Приглашаем на консультации по ипотечному кредитованию.