Некоторые вопросы по ипотеке

20.09.2011 г.

Бытует мнение, что получить кредит довольно просто. Пришел в банк, передал необходимый пакет документов и через несколько дней получил кредит. На самом деле приходится сталкиваться со многими вопросами, решение которых зависит от грамотности и профессионализма. Вопросов, которые задают нам в этой связи потенциальные заемщики много. Мы остановимся на некоторых из них.

1. Как выбрать банк или кредитную организацию?

Основополагающим фактором при выборе банка для большинства заемщиков является годовая процентная ставка. Меньшая часть заемщиков обращает внимание на единовременную комиссию банка, которая взимается за услуги по оформлению кредита, открытию счетов. Такой приоритет оправдан, поскольку ипотечные кредиты долгосрочны и сумма кредитов достаточно велика. Но, наряду с этим, заемщики, как правило, не учитывают такой немаловажный фактор, как надежность и стабильность банка. Что делать заемщику, если банк или кредитная организация прекратили свое существование. Хорошо, если в этот момент ежемесячные платежи уже были переведены на счет держателя закладной (а закладные, которые оформляются на квартиру при выдаче кредита, как правило, перепродаются третьим лицам, и банк или кредитная организация становятся лишь посредником между заемщиком и держателем закладной). А если нет? Сначала 2007 года 36 банков были лишены лицензий на право осуществлять банковскую деятельность. Вполне возможна такая ситуация при которой заемщик будет вынужден оплачивать платеж повторно. Такой случай произошел с Инвестиционным промэнергобанком., лишенным лицензии в сентябре 2006 г. и его клиенты стали «ипотечными должниками».

Также очень важен кредитный договор, который собирается заключить с Вами банк. Есть существенные условия в кредитном договоре, которые не гарантируют заемщику стабильности в выплате кредита, например, ряд банков, согласно кредитного договора, могут повысить процентную ставку в одностороннем порядке, что может привести к увеличению ежемесячного платежа и, соответственно, невозможности выплачивать кредит.

Важно обратить внимание на возможность досрочного гашения кредита. Рад банков в кредитном договоре прописывают мораторий на досрочное гашение, который может быть 6, а может и продлиться до 12 месяцев. В таком случае досрочное гашение кредита возможно, но будут взиматься штрафы. Есть и другие существенные условия кредитного договора, на которые заемщики не обращают внимания.

Поэтому при выборе банка или кредитной организации необходимо учитывать совокупность факторов и условий. Рассуждения типа: «Этот банк ближе» или «В этом банке самая низкая процентная ставка» не верны.

2. Зачем нужно страхование? Нужно ли выбирать страховую компанию?

Страхование является очень важным моментом при выдаче кредита. Большинством банков страхуется смерть и утрата трудоспособности заемщика, а также предмет ипотеки, т. е. квартира, которая будет находиться в залоге, титул собственности. За годы своей деятельности мы постоянно слышим мнение заемщиков, что страхование необходимо только для банков или кредитных организаций, и в результате этого, страховую компанию необходимо выбирать, исходя из комиссии страховой компании – чем ниже, тем лучше. Но если страховой случай наступил? Будет ли в состоянии страховая компания выплатить вам страховку, окажется ли она платежеспособной? Или в случае смерти заемщика его долги будут наследованы детьми или супругом, и все бремя по выплате кредита ляжет на их плечи. Страхование жизни и здоровья напрямую зависит от возраста и состояния здоровья заемщика. Заемщики очень часто скрывают свои заболевания и вредные привычки, а также и то, что их работа связана с рисками для жизни. Все это делается для того, чтобы к страховой комиссии не был применен повышающий коэффициент и страховка была дешевле. Есть конкретные случаи когда, например, одна из страховых компаний отказала в выплате страховой суммы после смерти заемщика от инфаркта. Оказалось, заемщик скрыл тот факт, что долгое время наблюдался у кардиолога. Страховая компания не посчитала этот случай страховым. Потеряв кормильца, его семья потеряла и купленную квартиру, которую необходимо было продать, чтобы выплатить кредит.

Далеко не все страховые компании предлагают для заемщиков дополнительные услуги по страхованию. Есть компании, которые наряду со страхованием смерти и полной потери трудоспособности предлагают страхование временной потери трудоспособности. Конечно же, последний вид страхования не является обязательным. Но для заемщика это дополнительная гарантия того, что кредит будет выплачен. Страховая компания на период временной потери трудоспособности заемщика берет на себя обязанности по погашению ежемесячных платежей.

Важными также являются страхование предмета ипотеки и титула собственности. Страхование титула собственности является самым дорогим, но предохраняет и банк, и заемщика от возникновения третьих лиц, которые могли бы претендовать на купленную Вами квартиру.

При страховании предмета ипотеки страхуются, как говорят агенты, только «стены». Если Вы хотите застраховать произведенный Вами ремонт от возможных «неожиданностей» необходимо будет заключить отдельный договор страхования.

3. Куда лучше обратиться для оформления кредита: в банк, к ипотечному брокеру или в агентство недвижимости, имеющее свой ипотечный отдел?

Обращаясь напрямую в банк, Вы можете оказаться в такой ситуации, когда положительное решение о выдаче Вам кредита есть, определена сумма. Вы начинаете подбирать жилье и выясняете, что суммы наличных средств и суммы кредита недостаточно для приобретения желаемого Вами жилья. Или же выбранное жилье не подходит под условия данного банка (например, банк не кредитует новостройки или квартиры с самовольными перепланировками или частные дома и коттеджи). В этом случае Вам придется искать другое жилье или менять банк. Это время и деньги.

Ипотечный брокер подберет оптимальную программу кредитования, согласует процентную ставку и комиссию, посоветует страховую компанию. Но ни банк, ни ипотечный брокер не уделяют внимание важному аспекту приобретения жилья. Этим аспектом являются условия и желания продавца. Банки и ипотечных брокеров интересует только заемщик, который платит им деньги. Сейчас складывается такая ситуация, когда продавец является одновременно и продавцом и покупателем. Большинство сделок – это альтернативные сделки, когда продавец продает свою квартиру и покупает другую. Являясь покупателем, он несет обязательства по выплате денег, и не учитывать его ситуацию нельзя. Часто складываются «цепочки» из последовательных 5-6 сделок (а совсем недавно наше агентство провело ряд сделок, состоящих из 14 квартир), внутри которых есть две-три ипотеки. Поэтому утверждение заемщиков, что продавцу не важно где, когда и на каких условиях он получит деньги ложны. Только совместная работа, знание ситуации каждого звена «цепочки» может привести к конечному результату. А конечным результатом при ипотечном кредитовании является покупка жилья и после полной выплаты кредита успешное снятие обременения. Поэтому те агентства недвижимости, которые имеют свой отдел ипотеки решают эту задачу наиболее полно и грамотно.

Наше агентство, работая с ипотекой с 2003 года, пришло к выводу о необходимости создания Брокерского центра ипотечного кредитования, как структурного подразделения агентства. Специалисты по недвижимости тесно работают со специалистами по ипотеке и решают все задачи комплексно. Обращаясь в наше агентство с целью продать свою квартиру клиент получает полный перечень услуг: поиск покупателя, оформление документов, подбор квартиры для приобретения, а также подбор оптимальной по всем показателям ипотечной программы. Наш Брокерский центр ипотечного кредитования работает с 2006 года.  С 2007 года наш центр проводит бесплатные семинары для населения по вопросам ипотечного кредитования.

Директор Брокерского центра ипотечного кредитования Неупокоева Ю.И.