Как же быть и что делать с перепланировкой?

28.01.2011 г.

К нам часто обращаются люди с вопросом: «Что делать? – После вывоза техника для изготовления технического паспорта на квартиру в нем появилась запись – самовольная перепланировка с изменением площади квартиры и с переустройством коммуникаций. К чему это может привести? И почему мне отказали в сделке по ее продаже по Ипотечному кредитованию, хотя покупателям квартира очень понравилась?».

С марта 2005г. вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ (ЖК), который упорядочил эти «больные» для граждан вопросы. Особенно это касается старого жилищного фонда, так называемых «хрущевок», с маленькими кухнями, неудобными коридорчиками, то есть в том случае, когда квартира физически и морально устарела, а место расположение дома очень удачное, да и средств на новое жилье не хватает. ЖК разрешает производить такие работы и разъясняет как это делать.

Следует сразу акцентировать внимание на то, что самовольной перепланировкой и переустройством будет являться любое изменение конфигурации как жилого, так и нежилого помещения, даже снос ненужных кладовок, устройство арок, перенос межкомнатных дверей, а это уже перепланировка. Хотя многие считают, что если капитальные стены при проведенных работах не тронуты, то и, но о чем беспокоиться. Тем более это касается установки, замены или переноса инженерных сетей. Казалось бы, мелочь – вместо неэстетичных наружно - установленных стояков отопления взять да и вмонтировать в стены металлопластиковые трубы или увеличить ванную комнату с устройством канализации и прочих систем, например, над спальней соседей снизу или расширить комнату при помощи устройства теплого балкона.

Специалистам понятно, что переустройство может привести к различным нарушениям жизнеобеспечения дома, например, теплоснабжения, перенагрузкам электрических сетей, вентиляции. А недавно газовой службе нашего города пришлось отключать от газа несколько домов из-за одной квартиры, в которой жильцы «самочинно» переустановили трубы газоснабжения. В Москве был случай, когда «сложился» целый подъезд дома из-за неправильно выполненных арок – пострадали люди. В данных случаях термин «самовольно» уже приводит не к административной, а уголовной ответственности. Все это справедливо и для нового жилья, особенно в домах с квартирами со свободной планировкой.

К нам часто обращаются с просьбой «узаконить» уже выполненные работы, а это значительно сложнее, а в некоторых случаях и совсем невозможно. Поэтому, лучше изначально грамотно решить все вопросы до производства работ, чем потом ломать голову – «Как же быть?». Не случайно в новом ЖК появился целый раздел, регламентирующий содержание жилого и нежилого фондов независимо от форм собственности на них. Да, он жесткий, но он призван в итоге сохранить жилой фонд с жизнеобеспечением проживающих в нем граждан.

Поэтому изменения, которые относятся к переустройству или перепланировке вносятся в технический паспорт на помещение, а за самовольно выполненные работы собственник или наниматель жилья по Договору социального найма несет персональную ответственность. По предписанию компетентных на то органов местного самоуправления эти граждане обязаны остановить проведение работ, если переустройство или перепланировка выявлены до их окончания, оформить документацию в полное соответствие с требованиями ЖК. Это наиболее мягкое решение, следующим шагом будет – Административная комиссия со штрафными санкциями. А если собственник (наниматель) уже выполнил работы, то комиссия может решить о приведении такого помещения в прежнее состояние и в сроки, оговоренные предписанием. Если это предписание не будет выполнено, то по решению суда (зачем это допускать!) может быть вынесено решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом судебных издержек. Также, только по решению суда, помещение может быть сохранено в перепланированном или переустроенном виде, при условии выполнения норм и требований.

Какие же это требования:

-  Подготовленный проект реконструкции.

-  Согласие на перепланировку всех собственников.

-  Правоустанавливающие документы на помещение и технический паспорт на него.

Практически это все, чтобы орган самоуправления смог вынести положительное либо отрицательное решение о возможности производства работ.

 А далее необходимо провести все согласования по проекту реконструкции, в зависимости от ее сложности. Это и службы Роспотребнадзора, МЧС, Горгаза, Энергетики и другие. Только получив их можно производить работы, а в дальнейшем получить Акт ввода в эксплуатацию помещения и оформить новый технический паспорт без неожиданной надписи … «Самовольно».

            Каждый конкретный случай требует индивидуального подхода и своих решений. По возникшим вопросам мы ждем Вас в нашем офисе по адресу: ул. Герцена, 19 (Дом быта), оф. 231. тел. 25-73-71, 25-26-17 (доб. 20).

Осипов И.Н.